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日志

牛刀:紧急限贷令其实就是紧急降价令

已有 4724 次阅读2008-8-30 21:36

 央行和银监会日前联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》,要求各金融机构严格商业性房地产信贷管理,同时金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款。这道由国家最高金融管理机构联名下发的限贷令,对房地产市场来说,其实就是降价令。
  
  对于我们来说,这项紧急限贷令等同于政府在救市。但是这里的救市绝对不是赵晓先生和猪坚强们所讲的救市,而是从民生的利益出发,拯救中国楼市于泡沫之中,挽中国楼市的狂澜与即到,其利在当代,功在后世。看来央行和银监会的官员们,还是有一些头脑清醒的栋梁之才,至少不会被“要死也是银行先死”的狂妄所吓倒。
  
  中国楼市在资源管理方面的症结,其实就是土地的体制没有理顺,所有权属没有得到确认。严格来说,地方政府只是代理辖区民众管理土地,需要对辖区民众负责。任由买卖,尤其是炒买炒卖哄抬地价,甚至鼓励囤积住宅用地,在《中华人民共和国宪法》上是得不到任何支撑的。因为某些地方政府在土地管理上的放任,反映在去年楼市暴障时期,就是地王的泛滥,所有刻意制造地王的地方政府的有关官员,都逃不脱干系。杜世成不是倒了吗?陈一号不是也倒了吗?看来,央行和银监会的此项新政一出台,还有官员会倒。
  
  这项紧急限贷令的前两项,其实是在贯彻中央宏观调控的意图,严格挤压投资。因为在中国经济的三驾马车中,投资比例远远过大,不得不紧急压缩,而压缩投资的最好办法,就是控制贷款。这两项政策因此给我们传达一个信息,就是中央将进一步鼓励实体经济的发展,扩大出口和内需。为鼓励扩大出口,人民币的汇率将会进一步稳定,并且,有进一步主动贬值的趋向。炒家们指望的热钱进入楼市,可能是遥遥无期的事了。
  
  最重要的是第三项。这项政策是这样的:第三,严格商业性房地产信贷管理。这与"9•27房贷政策"(2007年9月27日,央行、银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》)的规定类似,通知要求金融机构,禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款;土地储备贷款采取抵押方式的,应具有合法的土地使用证,贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%,贷款期限原则上不超过两年。而对国土资源部门认定的房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成该宗土地开发面积不足三分之一或投资不足四分之一的企业,应审慎发放贷款,并从严控制展期贷款或滚动授信;同时,对国土资源部门认定的建设用地闲置两年以上的房地产项目,禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款(包括资产保全业务)。
  
  后面这句“包括资产保全业务”告诉我们,占有土地的法人就是面临破产,也不能将土地列入清算的资产。决心之大,意在土地。土地资源是不可再生的,如果将大量的住宅用地荒废在我们这一代人手上,那将是对民族对子孙后代的犯罪。只有牢牢的管好土地,才不负时代的期望。而第四项,显然是对我们城市化进程中陷入的土地误区的一种纠错,不是把农村户口转为城镇户口然后借机把土地收归政府就是城市化,城市化是一个漫长的过程,需要有宏观经济的发展和人口素质的提高作依托的。
  
  这一次的紧急限贷令,将比927的房贷新政的效力更加伟大。因为927没有解决中国楼市的本质问题,只是将炒家逼出了市场。而这一次的紧急限贷令对制造高房价的一些开发商来讲,就是最后的通牒,等同于紧急降价令。如果不赶紧放大成交量,对后续用地进行开发,囤积的土地很可能就会被无偿收回。而放大成交量的办法只有一个,那就是把房价降到位。

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